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Le décret du 21 avril 2023 a officialisé le doublement d’imputation du déficit foncier. Cette réforme pour le plafond peut profiter au propriétaire bailleur pour ses revenus fonciers. Mais, qu’est-ce que le déficit foncier ? Dans quelle mesure apparait-il comme un avantage dans le cadre d’un investissement locatif ou à l’occasion de travaux énergétiques ? Retrouvez toutes les implications de la réforme du dispositif foncier dans cet article.
Qu’est-ce que le déficit imputable sur les revenus fonciers ?
Le déficit foncier est un outil d’incitation à l’investissement locatif, institué par la loi Balladur. En pratique, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous proposez à la location (non meublée) et que vous êtes assujetti à l’impôt sous le régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Si le montant de vos charges, notamment de certains travaux (entretien, réparation et amélioration), excède celui de vos revenus fonciers, cette situation génère ce qu’on appelle un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global et ainsi diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Qu’est-ce que le régime d’imposition au réel ?
Il existe deux modes d’imposition : le régime réel ou le régime microfoncier. En tant que propriétaire bailleur ou investisseur immobilier, si le montant de vos revenus fonciers n’excède pas les 15 000 euros par an et que vos biens mis en location vide ne bénéficient pas d’un régime particulier, vous relevez alors du régime microfoncier et bénéficiez d’un abattement forfaitaire (30 %).
Cependant, vous pouvez également choisir de relever du régime réel. Cette décision, valable trois années, vous permet de déduire vos charges de l’année fiscale de vos revenus fonciers au moment de votre déclaration d’impôt.
C’est dans le cadre de votre imposition au régime réel que vous êtes susceptible de générer un déficit foncier dont il est question dans cet article.
Quels sont les changements en matière de déficit foncier entre 2023 et 2025 ? Un plafond rehaussé
Le mécanisme de déficit foncier est limité à un plafond annuel, qui jusqu’à la réforme était fixé à 10 700 euros. Depuis la réforme du dispositif foncier, ce plafond est doublé pour les locations vides et peut désormais atteindre 21 400 euros, jusqu’au 31 décembre 2025.
Comment bénéficier du doublement du plafond de déficit foncier ?
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez, en tant que propriétaire bailleur, engager des travaux de rénovation énergétique pour la mise aux normes de votre bien classé G, F ou E. Ces travaux doivent intervenir à compter de 2023 (date de devis) et être finalisés au plus tard le 21 décembre 2025.
Pour rappel, depuis l’adoption de la Loi Climat et Résilience, la location des logements les plus énergivores sera interdite selon un calendrier établi. Le doublement du déficit foncier représente donc une incitation des pouvoirs publics dans le cadre de la transition énergétique.
Retrouvez plus d’informations relatives aux répercussions de la Loi Climat sur l’immobilier locatif ici.
Quels sont les travaux éligibles dans le cadre du doublement du plafond du déficit foncier ?
Afin de lutter contre les logements dits « passoires thermiques », les pouvoirs publics incitent, à travers le dispositif de plafond de déficit foncier doublé, les investisseurs immobiliers à réaliser les travaux de rénovation énergétiques. Pour rappel, les propriétaires de logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) les classe dans les catégories G, F et E ne pourront bientôt plus louer leurs biens s’ils ne procèdent pas aux travaux leur permettant d’améliorer leur classement.
Pour que les travaux soient donc considérés comme éligibles dans le cadre du dispositif de déficit foncier, ces derniers doivent permettre d’améliorer le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE).
Pour aller plus loin, découvrez notre article consacré à la rénovation énergétique.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif de déficit foncier ?
Déficit foncier et défiscalisation
Le déficit foncier vient donc en déduction de vos autres revenus déclarés (revenu global) tels, que vos salaires ou vos pensions de retraite, et uniquement dans le cadre d’une imposition au régime réel. Ce dispositif vous permet donc de déduire de vos revenus imposables, dans la limite de 21 400 euros par an, les dépenses liées aux travaux de rénovation énergétique. Vous travaillez ainsi à diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Voici les charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers :
- les frais de gestion et d’administration du bien ;
- la taxe foncière ;
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de le mettre aux normes en regard des nouvelles dispositions en matière de performance énergétique des logements ;
- les provisions pour charge lorsque votre bien fait partie d’une copropriété ;
- les charges locatives à défaut de les avoir récupérées auprès de votre locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ ;
- les primes d’assurance ;
- les intérêts et frais d’emprunt.
À noter : les intérêts d’emprunt sont seulement déductibles de votre revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global. Pour calculer votre déficit foncier, vous devez par conséquent déduire en priorité les intérêts d’emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite vos autres charges.
Valoriser son bien immobilier
En réalisant des travaux de rénovation énergétique, vous augmentez significativement la valeur écologique de votre bien immobilier. Votre logement, mis en location vide, devenu plus performant énergétiquement, gagne en valeur et attire un plus grand nombre de candidats locataires.
Par ailleurs, en améliorant la performance énergétique de votre bien immobilier, vous ajoutez à sa plus-value patrimoniale et vous optimisez ainsi votre investissement locatif.
Déficit foncier : quelles sont les démarches à réaliser pour en profiter ?
Pour bénéficier des avantages liés au déficit foncier, vous devez joindre à votre déclaration de revenus globale (formulaire n° 2042), le formulaire n° 2044 dûment rempli au préalable. Ce formulaire doit être accompagné de tous les justificatifs de vos charges ainsi que des factures relatives à tous les travaux effectués dans le cadre de la rénovation énergétique de votre bien immobilier.
Vous l’aurez compris, en regard des nouvelles lois et réglementations adoptées face aux logements énergivores, le doublement du déficit foncier s’inscrit comme un incitant financier favorable aux investissements immobiliers. Chez Opus Immo, nous sommes très sensibles à la question environnementale et soucieux d’être toujours à jour concernant les nouvelles dispositions en la matière. N’hésitez pas à nous consulter si vous projetez d’investir dans le locatif prochainement !
SOURCES :
Site Internet officiel Economie.gouv.fr : « Tout savoir sur le déficit foncier », 26 mai 2023
Site Internet officiel Ecologie.gouv.fr : « Guide pratique de la Rénovation énergétique », PDF
Site Internet de l’ADIL (Agence Départementale de l’Information sur le Logement) : « Hausse du plafond du déficit foncier », 30 janvier 2023
