La question du taux d’usure est devenue cruciale. Même si ce dernier s’applique à différents types d’emprunts, le secteur de l’immobilier est impacté par les nouvelles dispositions applicables au taux d’usure et plus particulièrement les futurs acquéreurs. Au mois de juillet 2022, le taux d’usure était responsable du refus de 11 % des prêts immobiliers qui avaient été accordés l’an dernier (source : Pretto, juillet 2022). Qu’est-ce que le taux d’usure ? Comment est-il calculé et quelles sont ses conséquences sur l’octroi des prêts immobiliers ? Voici les principaux impacts des nouvelles contraintes réglementaires pour les candidats emprunteurs.
1. Qu’est-ce que le taux d’usure et à quoi sert-il ?
Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal légal que les organismes bancaires et de crédit sont autorisés à pratiquer dans le cadre d’un prêt. Fixée à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, cette limite imposée aux prêteurs vise à protéger les emprunteurs en leur évitant de souscrire un prêt immobilier à un taux trop élevé.
Il n’existe pas un, mais plusieurs taux d’usure en fonction du type de prêt. Les taux d’usure concernent les prêts aux particuliers, aux associations, et aux collectivités locales. Ils comprennent notamment :
- le taux d’intérêt nominal (= le taux utilisé pour calculer les intérêts de votre prêt) ;
- les frais de dossier ;
- les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt ;
- les coûts d’assurance et de garanties obligatoires.
Le TAEG du crédit ne peut en aucun cas dépasser le taux de l’usure, faute de rendre le prêt usuraire et donc interdit.
2. Comment est-il calculé ?
Fixés par la Banque de France et publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant, les taux d’usure (ou seuils de l’usure) sont calculés à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les différents établissements de crédit puis augmentés d’un tiers.
Plus précisément, la banque de France calcule le taux effectif moyen pratiqué par les organismes de prêt sur le trimestre précédent et l’augmente d’un tiers. Trois variables sont prises en considération dans le calcul du taux d’usure, à savoir le montant emprunté, la durée d’emprunt et le type de prêts.
3. Les impacts du taux d’usure en matière de crédit immobilier
Jusqu’au mois d’octobre 2022, le taux d’usure restait historiquement bas alors que les taux immobiliers connaissent une hausse depuis le début de l’année 2022. Cet écart a eu pour effet d’augmenter le nombre de refus des demandes de crédits immobiliers.
Jusqu’à présent, les taux d’usure étaient donc calculés au cours du trimestre précédent, comme prévu par les dispositions légales en vigueur. À la suite du constat d’un effet de seuil chaque trimestre par la Banque de France dans la distribution de crédits, cette dernière a décidé en Février 2023 d’un ajustement mensuel du taux d’usure à titre exceptionnel durant cette période de forte remontée des taux. Cette réévaluation mensuelle du taux d’usure prolongé jusqu’à fin 2023, a permis aux banques de de nouveau octroyer des prêts immobiliers à un plus grand nombre.
Cependant, si cette disposition s’est avérée en partie positive pour l’admission au crédit immobilier, deux autres effets moins enviables sont apparus : l’accélération de la remontée des taux de crédit et l’augmentation automatique des intérêts due principalement à l’inflation et la guerre en Ukraine.
Donc si les prêts sont rendus plus accessibles, ils coûtent plus cher sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt. Avec comme conséquence de pénaliser les prétendants au crédit plus fragiles.
4. Quelles sont les solutions pour faire face à l’augmentation des taux de prêt immobilier ?
Comme nous l’avons vu, un prêt dont le TAEG dépasse de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent est considéré comme usuraire et donc illégal. Aussi, si le taux d’usure ne peut être réduit, il est possible de jouer sur les différentes variables qui composent le TAEG de votre offre de prêt immobilier n’excède pas le seuil d’usure.
Une des solutions consiste à « jouer » sur le taux de l’assurance emprunteur. Le taux d’assurance emprunteur est l’un des éléments les plus importants du TAEG de votre offre de prêt. Le fait de choisir une assurance emprunteur auprès d’une compagnie d’assurance spécialisée, à la place du contrat de groupe proposé par la banque, peut permettre de faire baisser son taux de prêt à un niveau inférieur à celui du taux d’usure.
À lire aussi : notre article consacré à l’assurance emprunteur
Dans cette conjoncture de marché immobilier tendu, la sélection du profil du futur acquéreur de votre bien immobilier s’avère également très importante. En cas de refus de la demande de prêt immobilier du côté du candidat acheteur, c’est tout le processus de vente qui doit être recommencé. Les agences immobilières sont formées pour étudier et évaluer en amont les candidatures reçues dans le cadre d’une transaction immobilière.
Chez Opus Immo, nous sommes attentifs à toutes ces questions et au courant des dernières actualités. Nous vous accompagnons dans vos opérations de vente immobilière et assurons la fonction de conseil pour vous éviter des écueils. N’hésitez pas à prendre contact !
Sources :
https://particuliers.banque-france.fr/info-banque-assurance/credit/le-taux-dusure
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taux-usure
https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure
