Vous souhaitez acquérir ou vendre un bien immobilier prochainement ? Parmi les transactions immobilières se trouve le viager immobilier. Mode d’acquisition ou de vente bien particulier, il présente néanmoins plusieurs avantages. Découvrez en quoi consistent le viager immobilier et ses avantages à l’achat et à la vente.
Qu’est-ce que le viager immobilier ?
Le viager immobilier est un contrat aléatoire, conclu devant un notaire, valable pour l’achat et la vente de biens immobiliers. Cette transaction immobilière repose sur la durée de vie du vendeur.
Dans le cadre de la vente en viager, le propriétaire appelé crédirentier vend son bien immobilier à un acquéreur appelé débirentier. Ce dernier s’acquitte ensuite du paiement d’une rente, le plus souvent mensuelle. Cette rente peut être accompagnée d’une somme appelée bouquet, versée au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Viager : principe de l’aléa
Le principe d’aléa est constitutif de la vente en viager. Il repose sur la durée de vie du crédirentier, c’est-à-dire que le montant de la vente dépend de la date de son décès. Ainsi, au moment de la signature de l’acte de vente, ni l’acquéreur ni le vendeur ne peuvent estimer le montant.
À noter : le principe d’aléa devient caduc si le vendeur décède dans les vingt jours qui suivent la signature de l’acte authentique et l’annulation de ce dernier peut être demandée auprès du tribunal par les héritiers légaux du crédirentier.
Viager libre et viager occupé
Dans le cadre de cette transaction immobilière, on distingue deux types de vente en viager : la vente en viager libre et la vente en viager occupé.
Viager libre : le logement acquis est libre d’occupation et l’acquéreur peut en disposer immédiatement après la signature de l’acte de vente.
Viager occupé : le crédirentier conserve l’usufruit du bien immobilier jusqu’à son décès, c’est-à-dire qu’il dispose de la pleine jouissance du logement sans en être propriétaire (occupation ou location du bien), ou seulement le droit d’usage du bien vendu (occupation uniquement).
Viager : calcul du bouquet et de la rente viagère
Pour calculer le montant de la rente viagère, fixé dans l’acte de vente, plusieurs éléments sont pris en compte :
- la valeur foncière du bien immobilier ;
- l’âge et l’espérance de vie du vendeur ;
- le statut du viager : libre ou occupé ;
- le montant hypothétique si le crédirentier loue le bien ;
- le règlement ou non d’une somme de base au moment de l’acquisition du bien et son montant (bouquet).
Le bouquet, réglé au comptant le jour de la signature de l’acte de vente authentique, est librement fixé par les parties et s’élève à 30 % de la valeur foncière du bien en général.
La rente viagère est calculée par le notaire en fonction de barèmes préétablis. Elle est versée tous les mois, tous les trois mois ou annuellement et peut l’être à une ou plusieurs personnes, selon le nombre de vendeurs.
En cas de décès de l’un d’entre eux, la rente peut alors être payée intégralement (rente viagère réversible) au crédirentier survivant ou réduite proportionnellement (rente viagère réductible).
À noter : les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu.
Viager : les avantages de la vente en viager
1. Régime fiscal avantageux de la vente viagère
Le vendeur d’un bien immobilier en viager jouit d’une rente à vie soumise à un régime fiscal avantageux. Le bouquet perçu à la signature de l’acte de vente est exonéré d’impôt. La rente viagère fait l’objet, quant à elle, d’un abattement déterminé selon l’âge du crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente :
- Fraction de rente viagère pour un premier versement à un crédirentier de moins de 50 ans : 70 % ;
- Fraction de rente viagère pour un premier versement à un crédirentier âgé de 50 à 59 ans : 50 % ;
- Fraction de rente viagère pour un premier versement à un crédirentier âgé de 60 à 69 ans : 40 % ;
- Fraction de rente viagère pour un premier versement à un crédirentier de plus de 69 ans : 30 %.
Enfin, le crédirentier est dégagé du paiement de la taxe foncière. Seule la taxe d’habitation lui incombe.
2. Rente viagère : source de revenus complémentaires à vie
Un des avantages de la vente en viager est de permettre au vendeur jusqu’à son décès, de jouir d’un complément de revenu substantiel. Alors que pour bon nombre de personnes âgées, le moment de la retraite marque une baisse de revenu importante, le viager immobilier offre une solution particulièrement adaptée, d’autant plus si les personnes âgées conservent l’usufruit du bien immobilier vendu.
3. Protection du conjoint survivant
Lors de la vente du bien immobilier en viager, le crédirentier peut ajouter une clause pour rendre la rente viagère réversible au moment de son décès, au profit de son conjoint. Il garantit ainsi la protection matérielle de son compagnon jusqu’à ce que celui-ci décède à son tour. Le conjoint conserve l’usufruit du logement et continue à percevoir la rente viagère.
Viager : les avantages de l’achat en viager
1. Échelonnement du paiement
L’un des grands avantages de l’achat en viager immobilier est de permettre à l’acquéreur d’échelonner le règlement du montant du bien immobilier, sans frais à la différence des organismes banquiers lors de la souscription d’un crédit immobilier.
En cas de viager libre, l’acheteur peut occuper le bien immobilier acquis tout en honorant les mensualités de la rente viagère.
2. Un prix d’achat bien inférieur au marché
Autre avantage au fait d’acquérir un bien par viager immobilier réside dans la potentielle plus-value réalisée en cas de décès précoce du vendeur (crédirentier). Dans l’hypothèse où ce dernier décède dans un court délai après la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur se voit propriétaire d’un bien qu’il a acquis à un prix inférieur à sa valeur.
Vous l’aurez compris, que vous soyez propriétaire ou potentiel acquéreur, le viager immobilier s’impose comme une solution profitable à bien des égards et pour chaque partie. N’hésitez pas à prendre contact avec notre agence. Carole Faisandier, agente et chasseuse immobilière du territoire annécien et de ses environs, est à l’écoute de votre projet immobilier.
Sources :
Notaires.fr :
Achat et vente en viager : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/achat-et-vente-cas-particuliers/vente-et-achat-en-viager
Service-Public.fr
Le viager : comment ça marche ? https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche#
Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2762
Economie-gouv.fr
Le viager : Comment ça marche ? https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche#
Consortium Immobilier :
Viager : Tous les avantages de la vente en Viager : https://www.consortium-immobilier.fr/guide/achat-vente/2/4/11/19/
Pour acheter un bien immobilier moins cher, pensez au viager ! https://www.consortium-immobilier.fr/guide/achat-vente/2/4/11/19/23/
