Louer un logement de courte durée sur une plate-forme en ligne comme Airbnb est devenu, depuis quelques années, l’un des modes de location saisonnière ou temporaire les plus courus. Les propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers y voient l’opportunité de dégager un rendement ou à tout le moins, de financer leur investissement. Depuis janvier 2023, de nouvelles mesures encadrent la location de meublés de tourisme. Découvrez les nouvelles règlementations relatives aux locations de courte durée de type Airbnb.
Qu’entend-on par location de courte durée ?
La location de courte durée correspond à la location d’un logement meublé à usage exclusif, pour une période d’un jour à plusieurs mois, sans qu’il permette une domiciliation. Les clients se regroupent ainsi en trois grandes catégories : les touristes en vacances, les professionnels en déplacement dans le cadre de leur emploi et les personnes en situation de transition (déménagement, travaux, situation d’urgence, etc.).
Avec la popularisation des locations de courte durée sur les plates-formes en ligne et en particulier sur la géante américaine Airbnb, le marché de la location résidentielle se voit impacté, en France et en Europe. Ce type de location temporaire participe notamment à la crise du logement.
Les pouvoirs publics français et européens ont donc pour mission de superviser les activités de ce secteur en vogue depuis une dizaine d’années, en plus des limitations fixées par plusieurs villes (50 en 2023).
Depuis le début de l’année, de nouvelles règles régissent les meublés de tourisme. Voici l’essentiel à connaître en tant que propriétaires et utilisateurs de plates-formes tels que Airbnb.
Quelles sont les nouvelles règlementations concernant la location de courte durée ?
1. Location de courte durée de votre habitation principale
Nombre de jours de location limité
Le propriétaire doit respecter un nombre maximal de jours de location fixé à 120 jours par an. Au-delà de ce quota, le bien loué n’est plus considéré comme une résidence principale et doit faire l’objet d’un changement d’usage auprès de la mairie.
Enregistrement du meublé de tourisme
Vous êtes tenu d’effectuer une déclaration auprès de la mairie de la commune où se trouve la résidence principale. Vous devrez préciser l’adresse du bien, le nombre de pièces et de lits ainsi que le nombre de périodes de location envisagées.
La déclaration avec numéro d’enregistrement du meublé de tourisme auprès de la mairie
Obligatoire dans cinquante communes en 2023, l’enregistrement du bien loué se réalise en ligne sur le site Internet de la mairie. Il fait mention du type de propriété, de la localisation et du descriptif. Le numéro d’enregistrement composé de 13 chiffres doit figurer sur les annonces.
Depuis la Loi Élan de 2018, le non-respect de ces obligations est passible :
- D’une amende maximale de 5 000 € en cas de non-respect de l’enregistrement ;
- D’une amende maximale de 10 000 € en cas de dépassement du quota de 120 jours de location d’un meublé de tourisme.
Obligations fiscales en matière de location de courte durée d’une résidence principale
Les loyers perçus à la suite de la location de votre résidence principale constituent des revenus imposables, c’est-à-dire soumis à l’impôt sur le revenu.
En tant que propriétaire, vous êtes tenu de déclarer tous les ans le montant total généré par les locations auprès des impôts. Les plates-formes comme Airbnb ou Booking.com sont tenues d’adresser un relevé annuel à leurs utilisateurs et au service des Impôts.
De son côté, l’administration fiscale, couramment abrégée par Fisc, a l’obligation de transmettre ces informations aux organismes chargés du recouvrement des cotisations sociales.
2. Location de courte durée de votre résidence secondaire
Introduction d’une demande de changement d’usage
Dans plusieurs communes françaises*, il est obligatoire de faire une demande d’autorisation de changement d’usage de votre résidence secondaire en mairie.
*les villes de plus de 200 000 habitants et villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue (Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours…)
À noter :
- Le changement d’usage est provisoire. La durée de l’autorisation accordée varie selon la commune. À son terme, le logement retrouve son usage d’habitation secondaire.
- À Paris, le changement d’usage est accordé sous condition de compensation. La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce…). Cette compensation permet ainsi de reconstituer la « perte » d’un logement par la création d’un autre logement, afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements et de préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.
Enregistrement du meublé de tourisme et déclaration avec numéro d’enregistrement auprès de la mairie
Comme pour les résidences principales, si vous disposez d’une résidence secondaire, vous êtes tenu d’effectuer une déclaration auprès de la mairie de la commune où se trouve le bien et dans certaines communes, enregistrer le bien loué afin d’obtenir le numéro d’enregistrement composé de 13 chiffres qui doit figurer sur les annonces.
Obligations fiscales pour la location de courte durée de résidence secondaire
Vos obligations fiscales pour la mise en location de courte durée de votre résidence secondaire sont identiques à celles imposées dans le cadre d’une location de résidence principale, à l’exception de l’application de la taxe de séjour.
Dans les communes qui appliquent la taxe de séjour, le propriétaire d’un meublé touristique est tenu de la faire payer au locataire avant de la reverser à la commune. La plate-forme en ligne Airbnb procède automatiquement au prélèvement de la taxe de séjour pour certaines villes.
Quelles sont les règles pour louer un logement de courte durée via Airbnb à Annecy ?
Le Grand Annecy souhaite poursuivre la mise en place d’une jauge pour les locations de courte durée ou meublés de tourisme. Cette dernière tend à limiter le changement d’usage des résidences secondaires.
Annecy, ville pilote depuis 2016, et maintenant 29 communes du Grand Annecy (et la ville d’Évian) imposent aux propriétaires mettant à la location de courte durée leur bien, d’obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie. L’inscription s’effectue en ligne sur la plateforme www.declaloc.fr.
Face à une offre en constante croissance, l’objectif à long terme pour la commune est de parvenir à mieux réguler l’explosion des meublés de tourisme sur le territoire et de vérifier le respect de la limite de 120 jours de location annuels pour les résidences principales.
Pour que cette disposition soit respectée, le géant américain Airbnb la rend obligatoire depuis le mois d’avril 2023 en demandant ce numéro pour tout nouvel enregistrement d’une nouvelle annonce de location de courte durée.
Dans la continuité de ces dispositions, le Grand Annecy souhaitait mettre en place un nouveau régime d’autorisation des locations de meublés de tourisme en résidence secondaire à partir du 1er juin 2023 (les résidences principales ne sont pas concernées). Malheureusement pour la municipalité, le tribunal administratif de Grenoble a suspendu la décision du Grand Annecy en Juillet 2023. La ville doit donc de nouveau travailler sur des mesures en attendant un jugement sur le fond espéré dans 6 mois.
La municipalité souhaitait que les propriétaires mettant en location de courte durée une résidence secondaire meublée, respectent trois conditions :
-
Obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie (accordée sous certaines conditions).
-
Réaliser le classement du meublé de tourisme pour garantir une qualité dans la prestation touristique (note entre 1 et 5 étoiles).
-
Respecter le nombre maximum imposé par la commune de biens meublés mis en location pour chaque propriétaire.
Concernant les communes du Grand Annecy (sauf Annecy et Annecy-le-vieux), chaque autorisation de changement d’usage délivrée devait-être valable 5 ans puis renouvelable prioritairement si les critères ci-dessus étaient toujours remplis. Une liste d’attente aurait été créée pour chaque nouveau logement mis en location.
Pour les communes d’Annecy et d’Annecy-le-vieux, la mairie avait décidé d’un quota de 2200 demandes de changement d’usage. Ces logements devaient-être répartis en 3 zones (soit une baisse de 23,15% du nombre de meublés en résidence secondaire) :
Zone A : Vieille ville, Courrier et Marquisats (478 meublés)
Zone B : Bords du lac, intra-rocade, gare (711 meublés)
Zone C : reste de la commune (1011 meublés)
Dans ces zones, chaque propriétaire (personne physique ou morale) devait pouvoir obtenir qu’une seule autorisation de changement d’usage qui aurait eu une durée de validité de 5 ans sans reconduction tacite. Quand le seuil d’autorisation était atteint, une liste d’attente aurait été mise en place pour chacune des zones.
Enfin, notez que le Grand Annecy institue dès à présent une taxe de séjour au réel sur l’ensemble de son territoire.
Quelles sont les nouvelles dispositions concernant la fiscalité des meublés de tourisme ?
Revalorisation des seuils du régime d’imposition micro-BIC
Le Projet de loi de finances 2023 (PLF 2023) prévoit la revalorisation des seuils du micro-BIC pour la location meublée.
Le régime d’imposition micro-BIC est applicable si les revenus locatifs (loueur en meublé non professionnel) en dessous d’un seuil fixé. Une actualisation des seuils du micro-BIC est intervenue le 1er janvier 2023. Le nouveau seuil est de 77 700 € pour la location meublée classique.
Un abattement pour frais automatique de 50 % est appliqué afin de déterminer le barème de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Modification concernant l’imposition à la TVA pour les meublés de tourisme
Les locations de courte durée sont en principe exonérées de plein droit de la TVA (franchise en base de TVA pour les recettes locatives inférieures à 85 800 € par an). Cependant, Le Code général des impôts prévoit une levée de cette exonération pour les loueurs non professionnels de meublés de tourisme qui offrent au moins trois des prestations parahôtelières suivantes :
- accueil de la clientèle ;
- service de petit-déjeuner ;
- nettoyage régulier du logement ;
- fourniture de linge de maison.
Certains loueurs de meublés de tourisme sont donc susceptibles d’être exclus du régime micro-BIC et assujettis au régime réel BIC s’ils remplissent trois de ces services parahôteliers, mais aussi dans le cas de la location de courte durée de plus de deux logements classés ou non.
Les logements en location de courte durée sont-ils soumis à la Loi Climat ?
L’année 2023 signe aussi l’application des restrictions prévues par la Loi Climat et Résilience de 2021 aux meublés touristiques et locations saisonnières. Les biens locatifs de courte durée considérés comme passoires thermiques subiront les mêmes interdictions.
Pour pouvoir continuer à louer leurs biens, les propriétaires de locations de courte durée doivent procéder aux travaux de rénovation énergétiques, comme c’est le cas pour les biens présents sur le marché immobilier classique.
À LIRE AUSSI : Quels sont les changements à prévoir pour les logements considérés comme « passoires thermiques » ?
Vous l’aurez compris, plusieurs règlementations nouvelles sont à prendre en compte avant de réaliser un investissement locatif. Faites confiance à Opus Immo pour vous renseigner sur l’achat d’un bien de location de courte durée ou pour trouver un acquéreur pour votre bien si besoin !
SOURCES :
Site Internet Entreprendre Service Public : Modification des seuils des régimes d’imposition de la microentreprise pour 2023, 2024 et 2025, Direction de l’information légale et administrative, 05/01/2023
Site Internet Annecy Ville : Grand Annecy : une jauge pour limiter le nombre d’Airbnb, 23/11/22
Site internet Annecy : Meublés de tourisme à Annecy : nouveau régime d’autorisation, 24/02/23
Site Internet Airbnb : Règlementation pour la location de courte durée
https://france3-regions.francetvinfo.fr/auvergne-rhone-alpes/haute-savoie/annecy/meubles-de-tourisme-la-justice-suspend-la-mise-en-place-de-quotas-dans-l-agglomeration-d-annecy-2812571.html
