Vous êtes intéressé par l’achat d’un terrain en Haute-Savoie ? Même si généralement les particuliers se montrent plus enclins pour investir dans une construction, faire l’acquisition d’un terrain à bâtir offre la possibilité de devenir propriétaire en construisant sa maison individuelle. Pour mener à bien ce projet, se poser les bonnes questions et connaître les démarches essentielles sont plus que nécessaire. Voici les étapes pour acheter un terrain en Haute-Savoie.
Quelles sont les démarches à entreprendre et les questions à se poser avant d’acheter un terrain à bâtir en Haute-Savoie ?
Pour réussir l’achat de votre terrain, la première étape est de connaître toutes les questions pour lesquelles vous devez impérativement obtenir la réponse. Quels sont les éléments à vérifier ? Où m’adresser pour obtenir les renseignements ?
Acheter un terrain est une étape importante lorsque l’on souhaite devenir propriétaire. En premier lieu, il faut s’assurer que votre projet de construction est réalisable sur ce terrain (terrain constructible). La construction d’un bien immobilier est soumise à de nombreuses règlementations.
Afin d’être sûr de pouvoir donner vie à votre projet selon vos envies, voici quelques éléments déterminants auxquels prêter attention.
1. Le terrain qui vous plaît est-il constructible ?
Il s’agit d’un critère fondamental. Avant d’entamer quoique ce soit, vous devez être sûr de pouvoir bâtir sur votre futur terrain. Pour cela, vous disposez de deux documents incontournables :
- Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) (ou à défaut la Carte communale) de la commune sur laquelle se trouve le terrain. Ce dernier est mis à disposition gratuitement sur place au service d’urbanisme ou sur le site officiel de la mairie.
- Demander auprès du service d’urbanisme de la mairie concernée, le certificat d’urbanisme opérationnel.
Le PLU reprend l’ensemble des caractéristiques du terrain et les obligations qui l’assortissent. Il vous permet de prendre connaissance des contraintes à respecter au niveau urbanistique, comme l’emprise au sol, la hauteur de la future construction ou encore les règles de construction. Le PLU délimite également :
- les zones à risques naturels ou technologiques ;
- l’existence de servitudes (droit de passage d’un voisin, mines, canalisations, protection des captages d’eau, patrimoine naturel, culturel et sportif à protéger, etc.) ;
- les projets d’aménagement locaux.
Enfin, pour vous assurer de la viabilité de votre projet sur le terrain, demandez aussi un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce dernier fait mention :
- des taxes et des participations d’urbanisme applicables au terrain ;
- de l’état des équipements publics existants ou prévus, tels que les raccordements aux voiries et réseaux divers (assainissement, eau potable, électricité, gaz, téléphone…).
Pour l’obtenir, adressez-vous au service urbanisme ou réalisez votre demande en ligne à partir du formulaire Cerfa disponible sur le site officiel de l’administration française.
2. Quelle est la surface du terrain ?
Lors de l’achat d’un terrain, il est important de savoir que le vendeur n’est pas légalement tenu de vous fournir la surface du terrain avec précision. En effet, le bornage n’est pas obligatoire pour la vente d’un terrain isolé. Aussi, renseignez-vous sur la surface exacte de ce dernier.
Le coefficient d’occupation des sols, fixé par la commune, détermine la surface en mètres carrés de votre terrain et la surface réelle sur laquelle vous pouvez construire. Vous pouvez aussi obtenir ces données en faisant réaliser un bornage à vos frais (comptez environ deux mille euros).
Remarques :
- Si le terrain se trouve dans un lotissement, il est alors déjà borné et vous aurez donc facilement connaissance de sa surface exacte.
- Une surface de terrain minimale peut être imposée par certaines communes pour pouvoir construire. Il est impératif de vérifier que le type de construction souhaité ainsi que les aménagements envisagés autour de la maison sont possibles sur le terrain.
- Les terrains situés hors d’un lotissement (terrains isolés) ne font pas l’objet d’un droit de rétractation légal. Si vous souhaitez la prévoir, il est possible d’ajouter une clause complémentaire par les deux parties.
3. Le terrain à bâtir est-il viabilisé ?
Un terrain est dit « viabilisé » lorsqu’il bénéficie des principaux raccordements aux voiries et aux réseaux : les raccordements en eau, en gaz, en électricité, assainissement, etc. Dans le cas des terrains à bâtir en lotissement, ces derniers sont viabilisés d’office.
Ceci est moins vrai pour les terrains isolés. Aussi, à défaut de la présence des raccordements obligatoires, vous devrez ajouter à vos charges les frais pour le viabiliser aux normes.
4. Quelles sont les caractéristiques du sol ?
Le projet de construction et les frais associés varient aussi en fonction de la nature du sol du terrain à bâtir. La composition du sol et celle du sous-sol d’un terrain sont des critères très importants pour connaître les différentes contraintes qu’elles font naître.
Parmi les obligations qui vous incombent lors de l’achat d’un terrain, il est d’ailleurs obligatoire de faire appel à un géotechnicien pour réaliser une étude de sol.
D’autre part, il importe de se renseigner auprès de la mairie sur les risques naturels possibles à proximité du terrain à bâtir (inondations, avalanches, etc.). De nouveau, vous pouvez vous adresser à la mairie de la commune et demander à consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR), normalement joint au PLU, mais aussi consulter le site officiel GÉORISQUES.
5. Existe-t-il des projets de construction à venir aux alentours du terrain à bâtir ?
Vous pouvez obtenir auprès de la mairie ou de la Direction départementale des Territoires, les projets de construction connus et à venir, tels que la construction d’un centre commercial, la création d’une autoroute, la construction d’une porcherie, etc.
Bien qu’il soit impossible de prévoir à long terme le devenir du quartier, autant tenter d’en connaître le plus possible sur les évolutions à court et moyen terme.
Quels sont les différents types de terrains à bâtir ?
On distingue généralement quatre types de terrains à bâtir :
- Le terrain en diffus : plus abordable, ce type de terrain est seulement soumis aux règles d’urbanisme de la commune (déclaration préalable de travaux à vérifier) et offre donc plus de liberté. Sachez cependant que l’étude de sol devra être réalisée à vos frais tout comme la viabilisation et la division.
- Le terrain viabilisé partiellement ou totalement : entièrement raccordé aux équipements publics, il présente l’avantage de vous faire faire économiser de l’argent et du temps. Il importe en contrepartie de vérifier la déclaration préalable.
- Le terrain en lotissement : généralement soumis à un permis d’aménager et des règles d’implantation (le règlement de lotissement), le terrain en lotissement est en contrepartie viabilisé et borné d’office.
- Le terrain forestier : classé zone N., le terrain forestier est constructible.
Quels sont les frais liés à l’achat d’un terrain à bâtir ?
Au-delà du prix d’achat de votre futur terrain à bâtir, plusieurs frais annexes sont à prévoir. Voici de manière non exhaustive plusieurs postes à envisager :
- Les frais de notaire ;
- les frais de raccordement en cas de terrain non viabilisé ;
- la Taxe d’Aménagement (TA) ;
- la Taxe Locale d’Équipement (TLE) obligatoire pour les communes de plus de 10 000 habitants ;
- la Participation aux Frais d’Assainissement Collectif (PFAC) ;
- la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB) ;
Etc.
Quelles sont les autres informations importantes à connaître avant de faire l’acquisition d’un terrain à bâtir ?
- Si vous signez une promesse de vente, vous pouvez prévoir une clause suspensive précisant que l’acte définitif de vente sera signé à condition d’obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel positif.
- Si votre projet est rendu possible par le certificat d’urbanisme opérationnel, prévoyez une clause suspensive portant cette fois-ci sur l’obtention du permis de construire et de l’octroi du prêt.
- À la signature de la promesse de vente ou s’il n’y a pas de promesse, à la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur doit vous remettre 3 diagnostics en fonction de la situation du terrain. Ils concernent les risques et pollutions, les sols argileux et les nuisances sonores aériennes.
- Attention : si le terrain isolé est enclavé, c’est-à-dire qu’il ne dispose pas d’un accès privatif ou qu’il dispose d’une issue insuffisante sur la voie publique, vous devez obtenir un droit de passage d’un de vos voisins avant de déposer une demande de permis de construire en mairie.
Vous l’aurez compris, l’achat d’un terrain nécessite une grande préparation et une importante organisation. Même si vous disposez maintenant des données les plus importantes à connaître avant de faire l’acquisition d’un terrain à bâtir, vous pouvez aussi solliciter notre aide à différentes étapes de votre projet.
Nous pouvons vous aider à trouver un terrain à acheter en Haute-Savoie. Spécialiste de la région et disposant d’un large réseau, notre équipe d’OPUS IMMO sera heureuse de vous accompagner pour dénicher plus rapidement le terrain à bâtir idéal !
SOURCES :
Site Internet de l’ANIL : Dossier « Vous achetez, vous construisez/Financement — Frais annexes »
Site Internet SE LOGER.COM : Peut-on conditionner l’achat d’un terrain à l’obtention d’un permis de construire ?
Site Internet FNAIM : Acheter un terrain : quelles sont les précautions ?
