Après notre article sur nos conseils pour l’achat d’un local commercial, nous souhaitons aujourd’hui consacrer cet article à la différence qui existe entre un fonds de commerce et ce que l’on nomme communément « les murs ». Si ces deux notions juridiques nous sont familières, il n’est pas toujours aisé de déterminer ce que chaque partie d’un local commercial implique. Voici ce qu’il faut savoir pour comprendre ce qui différencie le fonds de commerce des murs commerciaux.
Qu’est-ce qu’un local commercial ?
Lorsque vous décidez de lancer votre propre activité, qu’elle soit industrielle, commerciale ou artisanale, l’une de vos premières préoccupations est de trouver le lieu le plus adapté pour la développer ou la poursuivre en cas de reprise d’activité.
Le local commercial est donc la structure physique dans laquelle vous exercerez votre activité. Au niveau juridique, il se définit comme élément physique composé des murs et du sol. Le local commercial est donc un bien immobilier destiné à accueillir une activité commerciale, hors fonds de commerce composé des éléments matériels et immatériels.
On parlera aussi de « murs commerciaux » dans le langage courant. Vous pouvez soit acheter votre local commercial pour vous installer soit le louer en signant un contrat de bail commercial.
Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?
À la différence du local commercial ou « des murs commerciaux », le fonds de commerce regroupe quant à lui l’ensemble des éléments matériels et immatériels destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Si aucun texte de loi ne précise concrètement en quoi consiste le fonds de commerce, la pratique et la jurisprudence le définissent comme l’ensemble indissociable :
- Des biens mobiliers corporels: tels que le matériel, l’outillage, les équipements, le mobilier, les véhicules, etc.
- Des biens mobiliers incorporels: comme le nom commercial ou l’enseigne, la clientèle, les autorisations administratives (licences d’exploitation), le droit au bail, la propriété intellectuelle et industrielle (brevet), mais aussi les éléments numériques.
En revanche, le fonds de commerce n’inclut pas les murs commerciaux, les créances, les dettes et le stock de marchandises neuves. Ce dernier d’un paiement séparé et est assujetti à la TVA.
Le fonds de commerce vous offre ainsi la possibilité de poursuivre l’activité et de jouir du droit au bail du local commercial.
Puis-je louer un fonds de commerce ?
Vous pouvez tout à fait décider de louer le fonds de commerce. Cette opération est formalisée par un contrat de location-gérance. Souvent provisoire, la gérance-libre vous permet d’exploiter un fonds de commerce en contrepartie du paiement d’une redevance au bailleur.
Savoir différencier la notion de fonds de commerce de celle des murs commerciaux est donc de première importance pour tout investisseur ou porteur de projet en regard des implications fiscales et financières différentes.
Qu’est-ce qui diffère entre le fonds de commerce des murs commerciaux ? Autre différence à connaître
Comme nous l’avons vu, ce qui différencie le fonds de commerce des murs commerciaux est leur nature respective. Local physique d’un côté et biens corporels et incorporels de l’autre. Pour aller plus loin, voyons maintenant la différence entre l’acquéreur d’un local commercial et l’acquéreur d’un fonds de commerce.
L’acquisition d’un local commercial résulte souvent de la volonté de réaliser un investissement locatif. Dans ce cas, le propriétaire du local commercial recherche un locataire pour exploiter ses murs commerciaux et devient à ce titre bailleur commercial.
L’acquéreur du fonds de commerce devient quant à lui le locataire du local commercial. L’acquisition du fonds de commerce lui confère en effet le droit au bail et l’autorisation d’exploitation. Dans cette relation bailleur-locataire, le contre de bail commercial définit les droits et les obligations des deux parties.
REMARQUE : Le contrat de bail commercial et le fonds de commerce sont donc deux notions différentes. Dans le contrat de bail commercial, seule la location des murs est prévue. Vous pouvez tout à fait louer un local commercial nu, sans location ou achat d’un fonds de commerce.
Dois-je acheter un local commercial ou un fonds de commerce ?
Cette question dépend entièrement de votre projet et de votre statut. Plusieurs réponses seront possibles selon que vous soyez commerçant ou bien investisseur immobilier :
- En tant que commerçant, artisan ou industriel, vous pouvez tout à fait acheter le fonds de commerce et bénéficier ainsi du droit au bail commercial pour la location des murs. L’achat du local commercial est alors secondaire. Cependant, si vous souhaitez créer entièrement votre activité et que vous souhaitez investir dans les murs, il faut alors acheter un local commercial nu et non un fonds de commerce.
- Si en revanche, vous souhaitez réaliser un investissement locatif afin de vous assurer un rendement rapide et élevé, vous êtes alors concerné par l’achat d’un local commercial nu ou d’un local commercial déjà exploité.
- Enfin, si votre souhait est d’investir dans une activité florissante, vous pouvez aussi acheter le fonds de commerce que vous décidez d’exploiter vous-même ou que vous faites exploiter par tiers au travers d’un contrat de location-gestion.
Quels sont les avantages et les obligations si j’achète les murs commerciaux ?
Le premier avantage offert par l’acquisition des murs commerciaux est l’investissement réalisé, que vous souhaitiez exploiter vous-même les locaux ou les louer. Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans (avec faculté de résiliation tous les trois ans). Acquérir un local commercial constitue souvent un rendement sûr et rentable.
À ce titre, investir dans des locaux commerciaux déjà occupés par une activité prospère vous assure plus de sécurité encore (en contrepartie d’un montant d’achat plus élevé aussi) et vous évite de devoir trouver un locataire et de faire parfois face à plusieurs mois d’inoccupation de vos murs commerciaux.
Dans le cas où vous achetez le local commercial pour l’occuper, les avantages sont également présents : plus de loyer à payer pour l’occupation de votre local commercial, plus de contrat de bail assorti de contraintes et davantage de libertés pour réaliser des travaux d’aménagement.
Un autre avantage en devant propriétaire de votre local commercial est de bénéficier de la déduction fiscale de certaines de vos dépenses comme les assurances, les frais d’entretien ou encore les frais d’amortissement des murs commerciaux.
Ainsi, que vous choisissiez de mettre à la location vos murs commerciaux ou de les occuper vous-même, vous bénéficiez d’avantages. Mais qui dit avantages dit aussi obligations. Pour profiter pleinement de votre investissement, vous devez veiller à remplir vos obligations contractuelles, comme :
- La réalisation du processus d’achat jusqu’à la remise des clés ;
- S’acquitter du paiement des frais annexes (impôts, taxes, etc.) ;
- De réaliser un diagnostic appelé DPE (diagnostic de performance énergétique) en cas de mise en location ;
- D’assurer l’entretien des parties tombant sous la responsabilité du propriétaire ;
Vous connaissez maintenant la différence entre fonds de commerce et local commercial et quelques-uns des principaux avantages liés à l’acquisition des murs commerciaux. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif au travers d’un local commercial, faites-vous accompagner par notre équipe !
Nous maîtrisons parfaitement le marché immobilier, bénéficions d’une expérience confirmée auprès d’autres investisseurs immobiliers et travaillons au plus près des autres commerçants de la région. Contactez-nous pour en parler !
À LIRE AUSSI : Acquérir un local commercial | Nos conseils
Sources :
https://www.economie.gouv.fr/entreprises/tout-savoir-location-fonds-de-commerce
https://www.economie.gouv.fr/entreprises/achat-fonds-de-commerce#
