Dans le contexte actuel de transition énergétique, les banques accordent dorénavant de l’importance que Diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour rappel, le DPE évalue la performance énergétique et climatique d’un logement. Devenu un critère déterminant pour l’octroi d’un crédit immobilier, il en conditionne l’accès pour certains types d’emprunts bancaires ou en interdit le droit pour certains prêts aidés. Retrouvez tout ce que vous devez savoir de l’impact du DPE sur l’octroi du financement de votre projet immobilier dans cet article.
Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance énergétique et quelle est son utilité ?
Obligatoire, le diagnostic de performance énergétique (DPE) vous permet de connaître la performance énergétique et climatique de votre bien immobilier. Il s’agit d’évaluer sa consommation énergétique et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. À l’issue du diagnostic, un indice de performance est alors attribué au logement et exprimé par une valeur comprise entre A et G.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable. Plusieurs mesures découlent dorénavant de ce classement. Les logements classés F et G selon le DPE sont considérés comme des « passoires énergétiques » et sont/seront interdits à la location selon un calendrier :
- à compter du 1er janvier 2023 pour les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an ;
- à compter de 2025 pour les logements classés G ;
- à compter de 2028 pour les logements classés F ;
- à compter de 2034 pour les logements classés E.
Dans le cas de procédures de vente et d’achat immobiliers, le DPE doit obligatoirement être fourni par le vendeur à l’acheteur dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
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Quelle est la durée de validité d’un Diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
Les Diagnostics de performance énergétique établis à partir du 1er juillet 2021 sont valables durant 10 ans. Pour ceux réalisés avant cette date, la période de validité prend fin :
- Le 31 décembre 2022 pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus ;
- Le 31 décembre 2024 pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus.
Pourquoi les banques sont-elles attentives au DPE pour l’octroi d’un crédit immobilier ?
À la suite de l’adoption de la Loi Climat et Résilience et aux mesures qui ont assorti les logements énergivores, de plus en plus de banques et organismes de financement prennent en compte la performance énergétique pour d’octroi des prêts immobiliers.
Bien que l’importance du DPE existe dans l’évaluation des risques des dossiers de financement introduits par un privé en quête de l’achat de sa résidence principale, les plus impactés sont les investisseurs de l’immobilier locatif, contraints désormais d’inclure un volet travaux dans leur demande de prêt.
DPE et emprunt immobilier : les logements énergivores pénalisés
Un des premiers effets attendus des mesures entourant les « passoires thermiques » fut de voir de nombreux biens immobiliers énergivores vendus par les propriétaires ne souhaitant pas se lancer dans les travaux de rénovation énergétique et se voyant interdit de louer leur logement.
Effet d’aubaine, de nombreux candidats à l’accession ont vu une possibilité de réaliser leur rêve de devenir propriétaire en profitant de la baisse des tarifs de ces biens. C’était sans compter de voir le Diagnostic de performance énergétique s’imposer dans la liste des critères pris en compte par les institutions financières avant d’approuver le financement des projets des emprunteurs.
Les logements considérés comme énergivores sont donc pénalisés en regard de ces nouvelles données pour l’octroi d’un emprunt immobilier. Le DPE est une donnée prise en compte au même titre que les revenus de l’emprunteur ou sa situation professionnelle.
In fine, investir dans un bien immobilier au « mauvais » DPE impacte le prix de revente futur, mais aussi les dépenses contraintes des emprunteurs, avec à la clé une évaluation des risques peu favorable et une demande de prêt refusée.
Octroi de prêt immobilier et DPE : bonus pour les biens immobiliers performants
A contrario, si le bien sur lequel vous avez porté votre dévolu est reconnu performant, vous mettez plus de chance de votre côté pour voir votre demande de prêt accordée. Il est même possible que vous soyez récompensé pour votre choix d’investir dans un logement performant — classé A, B ou C — (ou dans un bien qu’il est un peu moins, mais pour lequel un engagement de travaux est fourni) par l’octroi de bonus de la part de votre banque.
Les bonus accordés aux futurs acheteurs peuvent prendre différentes formes, telles que la réduction de taux ou l’octroi de ligne de prêt complémentaire à taux bonifié.
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La performance de votre logement ou de votre investissement locatif a un impact significatif sur les conditions de financement. Il est donc essentiel de prendre en compte cet aspect lors de l’achat d’un bien immobilier.
Quelles sont les solutions pour obtenir l’accord de la banque pour l’achat d’un bien énergivore ?
Rassurez-vous, il demeure tout à fait possible d’obtenir un prêt pour l’achat d’un bien énergivore.
Si vous l’achetez comme habitation principale, sachez simplement que votre capacité d’emprunt sera impactée par ce critère, mais qu’il existe plusieurs aides d’État à faire valoir lors de l’introduction de votre demande de prêt.
Pour ceux concernés par un investissement locatif, il sera nécessaire de présenter les devis des travaux de rénovation énergétique prévus pour optimiser la classe énergétique. La banque pourra alors décider de les inclure dans le financement de votre projet, voire de l’imposer.
Quels sont les prêts immobiliers refusés en cas de « mauvais » DPE ?
Certains types de prêt, dits « prêts aidés », ne sont pas accordés lorsque le bien présente un DPE classé dans les catégories F et G. C’est notamment le cas des prêts immobiliers octroyés par l’organisme Action Logement et le « Prêt à taux zéro » proposé par certaines banques.
Le prêt à taux zéro peut être octroyé à la condition que les travaux d’économies d’énergie permettent au bien de passer, au minimum, en catégorie E après les travaux (consommation énergétique annuelle du logement [chauffage, eau chaude, refroidissement] inférieure à 331 kWh/m²).
Les conditions d’octroi du prêt accession d’Action Logement prévoient, elles aussi, l’exclusion des biens immobiliers classés F et G.
Comment obtenir le DPE de son logement ?
La réalisation d’un DPE doit être effectuée par un diagnostiqueur agrée, à l’initiative du propriétaire et à ses frais, qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public. Afin de préparer la venue du diagnostiqueur, vous pouvez tout à fait lui adresser l’ensemble des informations dont vous disposez avant sa visite. Vous trouverez une liste des principaux documents justificatifs à préparer dans ce document « Préparer mon DPE ».
Pour trouver un diagnostiqueur agrée, consultez l’annuaire en ligne des diagnostiqueurs certifiés.
Vous l’aurez compris, DPE et crédit immobilier sont étroitement liés. Mais que cette nouvelle donnée ne vous empêche pas de vous lancer dans votre prochain projet immobilier. Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner à chacune de ses étapes. Contactez-nous sans attendre.
Sources :
- Site Internet du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires : Diagnostic de performance énergétique — DPE
- PDF mis en ligne par le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires : Comprendre mon DPE
