Selon le ministère de la Transition écologique, plus de sept millions de logements individuels nécessitent des travaux de rénovation énergétique. Les copropriétés sont directement concernées. L’exécution des travaux nécessaires à l’augmentation de la performance énergétique des résidences collectives permet de réduire les charges et l’empreinte carbone. Quelles sont les obligations des immeubles collectifs en matière de rénovation énergétique ? Comment réaliser les travaux dans les parties communes des bâtiments résidentiels collectifs ? Retrouvez les quatre étapes de la rénovation énergétique en copropriété.
Quelles sont les obligations des résidences collectives en termes de rénovation énergétique ?
Face aux enjeux environnementaux présents et à venir, le secteur de l’immobilier se voit assorti de nouvelles dispositions visant à le rendre plus écoresponsable, à l’instar de la loi Climat et Énergie et la loi Climat et Résilience. Si tous les travaux de rénovation énergétique ne sont pas tous obligatoires, ils sont rendus indispensables pour les propriétaires bailleurs et les copropriétaires qui souhaitent vendre leur bien.
Depuis 2015, la loi Transition énergétique fait mention des copropriétés et impose un certain nombre de mesures quant à leurs performances énergétiques. L’article 5 de la loi Transition énergétique prévoit notamment une obligation de travaux de rénovation « pour les bâtiments particulièrement énergivores, dont la consommation d’énergie primaire est supérieure à 330 kWh/m²/an (gaz ou fioul) ou à 130 kWh/m²/an (électricité) ».
Les exigences de travaux de rénovation énergétique portent sur l’isolation, le système de chauffage, la ventilation et la part d’énergies renouvelables. Les logements qui ne respecteront pas ces mesures selon le calendrier fixé se verront progressivement retirés du parc locatif :
- À partir du 1er janvier 2023 : Les logements appelés « passoires thermiques », c’est-à-dire avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh par m2/an seront interdits à la location ;
- À partir du 1er janvier 2025 : les logements classés en catégorie G seront interdits à la location ;
- À partir du 1er janvier 2028 : Les logements avec une étiquette énergie F seront interdits sur le marché locatif ;
- En 2034 : toutes les habitations classées dans la catégorie E seront à leur tour interdites à la location.
À côté des mesures pour éradiquer les « passoires thermiques », d’autres obligations en termes de rénovation énergétique frappent les bâtiments collectifs, comme :
- La constitution d’un fonds de travaux pour les immeubles de plus de 10 lots, alimenté par les copropriétaires à raison du versement annuel d’une cotisation.
- L’interdiction du chauffage au fioul et au charbon : l’interdiction est entrée en vigueur le 1er juillet 2022 pour tous les bâtiments neufs, mais aussi les immeubles existants, maisons comme copropriétés.
- L’interdiction du chauffage exclusivement au gaz dès 2025 en logement collectif (RE 2020).
Rénovation énergétique en copropriété : quelles sont les étapes à suivre ?
Concernant la rénovation énergétique en copropriété, quatre phases peuvent être distinguées : l’analyse et l’établissement d’un plan de travaux, le vote par l’assemblée générale, le financement et la réalisation des travaux.
Étape 1 : Définition des travaux de rénovation énergétique à réaliser
Pour effectuer des travaux de rénovation énergétique, le plus simple est de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique (DGT) selon le type de bâtiment de résidence collective.
- Le DPE est d’ailleurs obligatoire pour les copropriétés de moins de cinquante lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
- Pour les résidences collectives de plus de 50 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001, l’audit énergétique DGT (diagnostic technique global) est à réaliser en plus du DPE.
Cette première étape dresse un aperçu des actions à mettre en place dans le bâtiment. L’audit énergétique contient des recommandations de travaux à la différence du diagnostic de performance énergétique.
Pour permettre la mise en place d’un diagnostic énergétique ou d’un audit énergétique, ce dernier doit être fixé à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et voté à la majorité simple. Ce point à l’ordre du jour peut être ajouté à l’initiative du syndic ou de tout copropriétaire qui doit alors adresser sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic.
Si la résolution est adoptée en assemblée générale, le syndic est chargé de missionner un professionnel crédité RGE (Reconnue Garant de l’Environnement), critère indispensable pour prétendre à l’octroi d’aides financières pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique.
Étape 2 : Vote des travaux de rénovation énergétique par l’assemblée générale
À la suite de la réalisation de l’audit énergétique, le rapport et les préconisations de travaux à effectuer sont soumis à la prochaine assemblée générale. Les mesures de rénovation énergétique proposées dans le rapport sont votées à la majorité absolue conformément à l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents lors de l’AG.
Étape 3 : Financement des travaux de rénovation énergétique
Les copropriétaires s’entendent également le jour de l’assemblée générale visant à voter les travaux de rénovation, sur le plan de financement de cette rénovation. Deux cas de figure sont possibles :
- Soit le syndicat des copropriétaires décide d’utiliser le fonds de travaux à la majorité absolue ;
- soit le syndicat décide de demander des subventions et aides mises à disposition par l’État pour financer les travaux de rénovation énergétique.
Étape 4 : Réalisation du chantier de rénovation énergétique et réception
Durant toute la durée des travaux de rénovation énergétique, le syndic veille à la bonne réalisation de ces derniers. Pour ce faire, il engage les professionnels habilités (RGE). Lorsque les travaux sont terminés, le syndic assiste à la réception. Il s’agit d’une étape très importante. Elle permet de vérifier la conformité des travaux avec le cahier des charges.
En cas de réserves, celles-ci sont notifiées dans le procès-verbal. Des mesures de réparation sont alors entreprises, comme faire jouer les différentes garanties du prestataire (assurance dommage-ouvrage et garantie décennale notamment).
Quelles sont les aides financières pour rénovation énergétique en copropriété ?
Comme nous l’avons vu, le financement des travaux peut être réalisé en partie grâce aux aides et subventions prévues dans le cadre de la transition énergétique en copropriété. De nombreux dispositifs facilitent l’accès des copropriétés à la rénovation énergétique. À titre d’exemple :
- MaPrimeRénov’Copropriétés soutient financièrement les copropriétés de plus de 15 ans dans les projets qui visent une amélioration de leur performance énergétique de 35 % au minimum.
- L’ANAH peut également intervenir pour aider la rénovation énergétique des copropriétés en difficulté.
- Les copropriétaires en difficulté peuvent se tourner vers l’association SOLIHA, active dans l’accompagnement des personnes défavorisées en vue de prioriser le maintien ou l’accès à un logement digne et durable.
À LIRE AUSSI : article du blog sur les aides à ajouter (je ne parviens pas à aller sur le site d’Opus)
Sources :
Site de l’ANAH, « Bénéficier de l’aide MaPrimRénov’ Copropriétés »
Site de l’INC (Insitut National de la Consommation), « La rénovation énergétique des copropriétés »
Site du Plan du Bâtiment durable, Guide de l’ADEME « Mener une rénovation énergétique en copropriété »
Site de la Transition Énergétique, « Loi Transition énergétique copropriété : l’obligation de rénover avant 2025 »
