L’achat d’un local commercial ou d’un local professionnel vous tente ? Réaliser un investissement immobilier dans des locaux professionnels participe à la construction de votre patrimoine immobilier et vous dégage des contraintes d’un bail commercial. Pour autant, acquérir un local professionnel demeure un investissement financier qu’il est nécessaire de bien appréhender. Il apparaît donc indispensable de bien vous renseigner au préalable et de vous faire accompagner par un réseau de professionnels.
Pour quelle structure juridique opter pour acheter vos bureaux ? Comment bien choisir son local professionnel ? Quels sont les critères auxquels être attentif pour faire votre choix ? Que vous travailliez en tant qu’indépendant, que vous exerciez une profession libérale ou que vous souhaitiez réaliser un investissement locatif dans des murs d’un local commercial, vous trouverez dans cet article tout ce qu’il faut savoir avant de procéder à l’achat d’un local professionnel.
Comment procéder à l’achat de votre local commercial ? Notre guide complet
Acheter votre local commercial engendre plusieurs étapes de réflexion ainsi que plusieurs tâches et actions à accomplir avant sa réalisation. Découvrez les avantages à acquérir vos propres locaux, les moyens financiers mis à votre disposition pour y parvenir et plusieurs conseils essentiels à retenir pour réaliser le meilleur achat possible.
1. Quelle est la différence entre un local commercial et un local professionnel ?
Souvent confondus, ces deux termes se distinguent pourtant par leur destination. Le local professionnel est associé aux activités de prestations de services, qu’ils s’agissent de l’exercice d’une activité libérale ou qu’ils soient utilisés comme bureaux. Le local commercial est quant à lui destiné à accueillir des activités commerciales, industrielles ou artisanales et inclut d’office l’accueil d’une clientèle.
C’est donc le type d’activité que vous exercez qui déterminera la nature du contrat de location — bail commercial ou bail professionnel. Dans le cadre d’un investissement locatif de murs à usage commercial ou professionnel, cette distinction déterminera les conditions qui assortissent l’occupation des locaux.
2. Qui peut acheter un local commercial ?
Toute personne physique ou morale, qu’elle exerce ou non une activité commerciale, peut acheter un local commercial.
3. Quels sont les avantages à acquérir votre propre local commercial ?
L’achat d’un local commercial présente plusieurs avantages. Il permet notamment à l’entrepreneur ou à l’entreprise de :
- valoriser le patrimoine immobilier ;
- déduire du résultat imposable certaines charges se rapportant au local (intérêts de l’emprunt, amortissement du local, etc.) ;
- se dégager des contraintes liées au contrat de bail commercial ;
- jouir pleinement et librement de l’espace professionnel.
Comment acheter un local professionnel ? 3 manières d’acquérir votre local commercial
Pour procéder à l’achat des murs d’un local commercial, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez réaliser l’acquisition de vos locaux professionnels par :
- un achat en direct ;
- un achat en SCI ;
- un achat par le biais d’un crédit-bail immobilier.
Quelle que soit l’option choisie, il est nécessaire d’établir au préalable un business plan et de faire réaliser une estimation des murs commerciaux par un professionnel de l’immobilier. Une fois le prix de vente fixé et votre montage financier réalisé, vous pourrez signer un compromis de vente, puis, passé le délai légal de rétractation, signer l’acte de vente devant un notaire.
Mais avant ce clap de fin, voici le détail des différentes options d’achat dont vous disposez pour acquérir votre futur local commercial.
1. Acquérir en direct son local professionnel
L’achat en direct du local commercial (ou en nom propre) concerne la société (ou l’entrepreneur) qui achète et devient elle-même propriétaire du local commercial. L’espace commercial acheté en direct devient le fonds de commerce de l’entreprise (principal ou non) et entre de fait dans le patrimoine de la société.
Le professionnel apparaît alors comme bailleur privé et comme locataire professionnel dans un contrat de bail commercial établi au moment de l’acquisition de son local professionnel. Dans ce cas de figure, vous percevrez des revenus fonciers à ajouter aux revenus de votre foyer fiscal.
Remarques :
- Si les loyers annuels n’excèdent pas le montant de 15 000 euros, vous pouvez opter pour le régime dit du « microfoncier » et bénéficier ainsi d’une gestion simplifiée et d’un abattement automatique.
- Dans les faits, l’achat en direct de son local commercial est une pratique peu répandue, en raison des risques qu’elle représente en cas de défaillance de l’entreprise.
Cette méthode d’achat en direct d’un local professionnel présente donc des avantages et des inconvénients.
Les avantages de l’achat en direct d’un local professionnel
Acheter un local commercial en direct vous permet :
- De ne pas être engagé dans un contrat de bail.
- De ne plus payer de loyer pour l’installation de vos locaux professionnels.
- De profiter des avantages fiscaux octroyés en devenant propriétaire.
- De procéder aux aménagements utiles et sources éventuelles de plus-value.
- D’accroître le patrimoine de votre entreprise.
Les inconvénients de l’achat d’un local professionnel en direct
- La réduction des facultés financières nées de la contraction d’un emprunt bancaire.
- La détermination définitive (sauf en cas de vente ou de mise en location) de l’emplacement de votre activité professionnelle.
- Le risque encouru en cas de difficultés financières rencontrées par l’entreprise (saisie).
- L’imposition des amortissements immobiliers et des actes notariés et la taxation des bénéfices en cas de revente de votre local commercial.
2. Acquérir ses locaux professionnels en constituant une SCI
Vous pouvez également devenir propriétaire de votre local commercial en créant une SCI (Société Civile Immobilière). Une SCI est une structure juridique qui permet à l’entrepreneur ou à l’entreprise de devenir associé de la société immobilière. Cette structure juridique permet donc de posséder et de gérer un bien immobilier en fonction de la détention de parts sociales.
Ce montage financier pour l’achat de votre local commercial permet aussi d’optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers et d’éviter l’indivision lors de la succession.
Les avantages de l’achat en SCI de votre local professionnel
- Créer une SCI permet de dissocier le patrimoine immobilier du patrimoine privé.
- Constituer une SCI permet de réaliser un investissement tout en conservant votre capacité d’emprunt personnel.
- L’achat en SCI permet de profiter d’une fiscalité des revenus fonciers avantageuse (ex. : déficit foncier/régime de plus-values des particuliers si SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou abattement si choix de l’imposition des sociétés).
- L’investissement dans un local professionnel en SCI familiale protège de l’indivision en cas de décès. Vous pouvez intégrer vos enfants, et ce, sans qu’ils soient associés de la SCI.
- L’acquisition d’un local professionnel en SCI vous permet enfin de revendre vos parts de l’entreprise tout en conservant le local professionnel loué afin de générer un revenu foncier.
Les inconvénients à acheter en SCI un local professionnel
- Acheter votre local professionnel en SCI et opter pour le régime d’impôt sur le revenu entraîne une imposition sur les éventuelles plus-values.
- Le choix entre être soumis à l’impôt sur le revenu ou l’impôt des sociétés doit être déterminé de manière définitivement dans les trois mois de la constitution de la SCI.
3. Investir dans l’achat d’un local professionnel grâce au crédit-bail immobilier
Dernière option d’achat pour l’acquisition de vos locaux professionnels : le recours au crédit-bail immobilier. L’achat de votre local commercial par le biais d’un crédit-bail immobilier consiste à louer le local commercial tout en bénéficiant d’une option d’achat à au terme du contrat.
Ce montage financier est rendu possible grâce à la signature d’un contrat de bail commercial assorti d’une option d’achat. L’entrepreneur considéré comme le « bailleur » achète le local et le louer à l’entreprise sous crédit-bail.
À l’échéance du contrat de bail commercial, vous disposez de trois options :
- Remettre le bien ;
- Reconduire la durée de location ;
- Procéder à l’achat du local professionnel en s’acquittant du montant de l’option d’achat prévue par le crédit-bail.
Avantages de faire l’acquisition de vos locaux professionnels grâce au crédit-bail immobilier
- Préserver votre trésorerie.
- Financer jusqu’à 100 % de l’investissement (frais de notaire inclus possible).
- Jouir d’une fiscalité optimisée (déductibilité des loyers).
- Possibilité de cession du crédit-bail immobilier à un tiers au prix du marché.
Acquérir un local professionnel : nos conseils essentiels pour réaliser un bon achat
Pour clore cet article, voici trois conseils simples, mais essentiels pour acheter un local commercial en évitant les principaux écueils.
1. Connaitre vos besoins et définir vos critères d’achat
Avant d’acheter votre local commercial, il faut que vous portiez votre attention sur différents critères, tels que : l’emplacement de votre local, sa surface ou encore et surtout sa localisation. D’autre part et d’un point de vue administratif, il est vivement conseillé d’établir un business plan pour mettre au clair ces critères indispensables et ainsi gagner du temps lors de votre processus de recherche de votre futur local professionnel.
2. Ne négligez pas l’étude de marché et le business plan
Vous avez déterminé vos critères essentiels en regard de votre activité professionnelle, des habitudes de votre clientèle/de votre cible et de vos besoins journaliers. Comme nous l’avons vu au point précédent, il est maintenant préconisé d’élaborer votre business plan.
Ce document permet, entre autres, de réaliser une projection de croissance sur plusieurs années. Le business plan permet de réfléchir à sa stratégie d’achat de votre local commercial, mais aussi de convaincre vos partenaires bancaires au moment de négocier.
3. Bien s’entourer de professionnels
Bien que ce conseil s’adresse plus particulièrement aux investisseurs immobiliers débutants, il s’applique très généralement à tout entrepreneur ou toute entreprise désireuse d’acquérir un ou des locaux professionnels. L’importance d’être accompagné de la recherche du bien à la signature d’achat de votre local commercial vous protège de bien des écueils.
Faire appel à un professionnel de l’immobilier présente les avantages suivants :
- Être conseillé par un expert du marché immobilier sur le choix de votre futur local professionnel.
- Obtenir de l’agent immobilier une évaluation exacte du prix d’achat des locaux commerciaux dans votre ville/région.
- Bénéficier du réseau d’experts dont dispose votre agent immobilier.
Au côté d’un professionnel de l’immobilier, vous faites le choix d’une prestation personnalisée au fur et à mesure de l’évolution de vos besoins. Chez Opus Immo, nous nous engageons à vous accompagner dans le processus d’achat ou de vente de votre local professionnel et mettons au service de votre projet un réseau d’experts variés. Discutons-en dès maintenant !
